Vorkaufsrechte bei Immobilien und Geschäftsanteilen: Liegt das Geld schon auf dem Tisch?

Ein Vorkaufsrecht bedeutet, dass eine bestimmte Person beim Erwerb eines Vermögensgegenstands Vorrang hat, wenn sich dessen Eigentümer für einen Verkauf entscheidet. Möchte der Eigentümer eine Sache oder ein Recht an einen Dritten verkaufen, muss er sie beziehungsweise es zunächst dem Vorkaufsberechtigten zu denselben Bedingungen anbieten. Dieser kann sein Vorkaufsrecht innerhalb einer bestimmten Frist ausüben und die Sache beziehungsweise das Recht zu denselben Bedingungen erwerben, die mit dem dritten Käufer vereinbart wurden.

Auf den ersten Blick erscheint das Vorkaufsrecht verständlich und unkompliziert. Schnell zeigt sich jedoch, dass seine Ausgestaltung eine Reihe von Fragen aufwirft und sich die Regeln erheblich unterscheiden – je nachdem, ob ein Miteigentumsanteil an einer Immobilie oder ein Geschäftsanteil an einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung verkauft wird. Der wesentliche Unterschied liegt in der Frage, was es überhaupt bedeutet, dass der Vorkaufsberechtigte zu „denselben Bedingungen“ wie der dritte Käufer erwerben kann.

Vorkaufsrecht bei einem Geschäftsanteil

Das Vorkaufsrecht bei Geschäftsanteilen ist in Artikel 481 des slowenischen Gesetzes über Wirtschaftsgesellschaften (ZGD-1) geregelt. Danach haben die Gesellschafter beim Verkauf eines Geschäftsanteils an einen Dritten zu denselben Bedingungen Vorrang vor anderen Personen, sofern der Gesellschaftsvertrag nichts anderes bestimmt. Das Gesetz geht davon aus, dass es aufgrund der engen Verbindung zwischen den Gesellschaftern von Bedeutung ist, wer Gesellschafter der Gesellschaft wird. Es ermöglicht den bestehenden Gesellschaftern daher, den Eintritt eines unerwünschten Dritten zu verhindern. Ein Gesellschafter, der beabsichtigt, seinen Geschäftsanteil zu verkaufen, muss die übrigen Gesellschafter schriftlich über den beabsichtigten Verkauf und dessen Bedingungen informieren und sie auffordern, ihm innerhalb eines Monats nach Erhalt der Mitteilung ihre etwaige Kaufbereitschaft mitzuteilen. Sind mehrere Gesellschafter zum Kauf bereit, erwerben sie den veräußerten Geschäftsanteil gemeinschaftlich im Verhältnis ihrer bestehenden Geschäftsanteile.

Die Gleichheit der Bedingungen bedeutet, dass der Vorkaufsberechtigte an die Stelle des dritten Käufers tritt und sämtliche Bestandteile des beabsichtigten Geschäfts übernimmt. Dies umfasst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Art und die Fristen der Zahlung, etwaige Sicherheiten und andere Vertragsbestandteile, die gemeinsam den wirtschaftlichen und rechtlichen Inhalt der Transaktion bestimmen.

Da das ZGD-1 in diesem Bereich eine erhebliche Gestaltungsfreiheit zulässt, muss der Inhalt des Vorkaufsrechts stets auch im Zusammenhang mit dem Gesellschaftsvertrag geprüft werden. Dieser kann das Vorkaufsrecht näher ausgestalten, beschränken, erweitern oder ausschließen. Am häufigsten werden die Regelungen zum Verfahren, zu den Fristen, zum Kreis der Berechtigten und zu der Frage geändert, ob das Vorkaufsrecht auch bei Übertragungen zwischen bestehenden Gesellschaftern gilt. Sein wesentlicher Inhalt bleibt jedoch grundsätzlich unverändert: Der Vorkaufsberechtigte tritt anstelle des Dritten in das Geschäft ein und übernimmt alle für diesen geltenden wesentlichen wirtschaftlichen und rechtlichen Bedingungen.

Vorkaufsrecht bei Immobilien

Bei Immobilien haben Miteigentümer im Falle des Verkaufs eines Miteigentumsanteils gemäß Artikel 66 des slowenischen Sachenrechtsgesetzbuchs (SPZ) ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Üben mehrere Miteigentümer das Vorkaufsrecht gleichzeitig aus, kann es jeder von ihnen im Verhältnis seines ideellen Anteils ausüben. Für den Inhalt und die Art der Ausübung gelten die Bestimmungen des slowenischen Obligationengesetzbuchs (OZ) entsprechend.

Anders als das Vorkaufsrecht bei einem Geschäftsanteil kann das Vorkaufsrecht an einer Immobilie nicht allein durch die Erklärung ausgeübt werden, das Angebot anzunehmen. Will der Vorkaufsberechtigte sein Recht wirksam ausüben, muss er gleichzeitig mit der Erklärung, die Sache zu kaufen, den in der Mitteilung des Eigentümers über den beabsichtigten Verkauf genannten Kaufpreis vollständig zahlen oder bei Gericht hinterlegen (Artikel 508 Absatz 2 OZ).

Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts und die gleichzeitige Zahlung des Kaufpreises beträgt 30 Tage nach Erhalt der Mitteilung des Eigentümers über den beabsichtigten Verkauf (Artikel 508 Absatz 1 OZ). Ist in der Mitteilung eine spätere Zahlungsfrist vorgesehen, kann der Vorkaufsberechtigte diese nur in Anspruch nehmen, wenn er eine ausreichende Sicherheit leistet (Artikel 508 Absatz 3 OZ). Hinsichtlich dieser Sicherheit hat die Rechtsprechung bereits bestätigt, dass eine bloße Verpflichtung oder Erklärung des Käufers nicht ausreicht. Erforderlich ist vielmehr eine tatsächlich bestehende Sicherheit, die unter realistischen Umständen eine Befriedigung der Forderung ermöglicht, beispielsweise eine Hypothek an einer angemessen bewerteten Immobilie.

Diese Regelung schützt den Verkäufer vor einer möglichen Zahlungsunfähigkeit des Vorkaufsberechtigten und gewährleistet, dass der Eigentümer infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht schlechter gestellt wird, als wenn er das Geschäft mit dem dritten Käufer abgeschlossen hätte.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts bei Immobilien hängt somit wesentlich davon ab, ob der Vorkaufsberechtigte tatsächlich in der Lage ist, den Kaufpreis sofort zu zahlen oder dessen Zahlung angemessen abzusichern. Entscheidend ist damit insbesondere seine kurzfristige Liquidität. Die Zahlungsfrist ist mit 30 Tagen ab Erhalt der Mitteilung außerordentlich kurz. Auch eine Zug-um-Zug-Erfüllung ist nicht automatisch gewährleistet. Der Berechtigte muss den Kaufpreis bereits zahlen, bevor die Voraussetzungen für die Eintragung seines Eigentumsrechts in das Grundbuch erfüllt sind. Dies stellt für ihn ein erhebliches Risiko dar. Eine Bankfinanzierung kommt daher beispielsweise ohne eine entsprechende Vereinbarung mit dem Verkäufer nur schwer in Betracht.

Daraus folgt, dass der Vorkaufsberechtigte die Immobilie in Wirklichkeit nicht zu „denselben Bedingungen“ wie der dritte Käufer erwirbt. Dies ist ein wichtiger Unterschied gegenüber der Regelung des Vorkaufsrechts nach dem ZGD-1, der häufig übersehen oder missverstanden wird.

Was bedeutet dieser Unterschied in der Praxis?

Aufgrund der beschriebenen Schwächen des Vorkaufsrechts bei Immobilien wird in der Praxis zunächst versucht, mit dem Verkäufer einen Vertrag abzuschließen, der die Interessen beider Parteien berücksichtigt und einen Erwerb zu Bedingungen ermöglicht, die den Bedingungen des Dritten möglichst nahekommen. Ist eine entsprechende Vereinbarung nicht möglich, muss unbedingt sichergestellt werden, dass das Vorkaufsrecht ordnungsgemäß und fristgerecht ausgeübt wird. Dies umfasst auch die ordnungsgemäße und rechtzeitige Bestellung einer ausreichenden Sicherheit, wenn der Vorkaufsberechtigte die dem Dritten eingeräumten Zahlungsbedingungen einseitig in Anspruch nehmen möchte. Kann der Vorkaufsberechtigte eine solche Sicherheit stellen, gewährleistet dies in der Regel auch eine Zug-um-Zug-Erfüllung. Immobilientransaktionen werden hinsichtlich der Zahlung üblicherweise so strukturiert, dass das Prinzip der gleichzeitigen Erfüllung verwirklicht und beide Parteien geschützt werden.

In jedem Fall wird im Wege geeigneter Verhandlungen und einer entsprechenden Auslegung der gesetzlichen Regelung versucht, zumindest einen Mechanismus der Zug-um-Zug-Erfüllung zu erreichen – auch wenn dem Vorkaufsberechtigten der Kaufpreis sofort zur Verfügung steht. Dies kann beispielsweise durch die Hinterlegung des Kaufpreises auf einem notariellen Treuhandkonto innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Mitteilung des Eigentümers erfolgen.

Beim Vorkaufsrecht nach dem ZGD-1 besteht diese Problematik grundsätzlich nicht. Besondere Aufmerksamkeit ist jedoch den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags zu widmen, die das Vorkaufsrecht ausführlicher oder abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen regeln können. Das Verfahren muss ordnungsgemäß durchgeführt werden; andernfalls besteht das Risiko eines Rechtsstreits zwischen den Gesellschaftern.

Obwohl das Vorkaufsrecht in beiden Fällen demselben Zweck dient, unterscheiden sich die praktischen Voraussetzungen für seine Ausübung erheblich. Bei Geschäftsanteilen liegt der Schwerpunkt insbesondere auf der ordnungsgemäßen Durchführung des Verfahrens und der Einhaltung des Gesellschaftsvertrags. Bei Immobilien besteht die Besonderheit hingegen darin, dass der Vorkaufsberechtigte bereits bei der Ausübung seines Rechts bereit und in der Lage sein muss, den gesamten Kaufpreis zu zahlen oder dessen Zahlung angemessen abzusichern. Selbst wenn im Wege von Verhandlungen ein Mechanismus zur Zug-um-Zug-Erfüllung erreicht werden kann, muss der Vorkaufsberechtigte den vollständigen Kaufpreis oder eine geeignete Sicherheit sofort bereitstellen können, wenn der Verkäufer darauf besteht. Ist dies nicht der Fall oder kommt der Berechtigte dieser Verpflichtung nicht nach, ist das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt.

In beiden Fällen hängt die erfolgreiche Ausübung eines Vorkaufsrechts daher nicht allein von dessen Bestehen ab, sondern auch von einer rechtzeitigen rechtlichen und tatsächlichen Vorbereitung auf seine Ausübung.