Was erwartet Sie, wenn Sie einen Geschäftsanteil oder eine Immobilie unter dem Marktwert verkaufen?

Der Verkauf von Immobilien und Geschäftsanteilen an Gesellschaften unterliegt in Slowenien aufseiten des Verkäufers, sofern dieser eine natürliche Person ist, der Einkommensteuer auf Kapitalgewinne. Der Verkäufer muss somit die Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Veräußerungswert dieses Kapitals versteuern. Die Transaktion ist nicht steuerpflichtig, wenn der Verkäufer das Kapital seit mindestens 15 Jahren hält oder andere gesetzlich vorgesehene Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung erfüllt sind.

Bei der Strukturierung von Transaktionen wird häufig Artikel 99 des slowenischen Einkommensteuergesetzes (ZDoh-2) übersehen. Dieser bestimmt, dass in Fällen, in denen der vertraglich vereinbarte Wert nicht dem Wert entspricht, der zum Zeitpunkt der Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte, der vergleichbare Marktpreis des Kapitals zum Zeitpunkt der Veräußerung als Veräußerungswert gilt.

In der Praxis bedeutet dies, dass die slowenische Finanzverwaltung FURS den vertraglich vereinbarten Preis außer Acht lassen und stattdessen den vergleichbaren Marktwert als Veräußerungswert ermitteln und zugrunde legen kann. Dies führt häufig zu einer wesentlich höheren Steuerbelastung des Verkäufers und kann sogar dazu führen, dass die Steuerverbindlichkeit den vom Verkäufer erhaltenen Kaufpreis oder zumindest den mit dem Verkauf erzielten Gewinn deutlich übersteigt.

Praxisbeispiele

Ein Verkäufer muss eine Immobilie aufgrund eines kurzfristigen Liquiditätsbedarfs schnell veräußern (sogenannter „Fire Sale“) und verkauft sie für 350.000 EUR, obwohl ihr Marktwert 500.000 EUR beträgt. In einem solchen Fall kann die FURS gemäß Artikel 99 ZDoh-2 einen Veräußerungswert von 500.000 EUR zugrunde legen. Unter der Annahme eines Anschaffungswertes von 300.000 EUR, eines Steuersatzes von 25 %, pauschal anerkannter Anschaffungs- und Veräußerungskosten von 1 % sowie einer Grunderwerbsteuer (DPN) von 2 %, die in beiden Fällen auf Grundlage von 500.000 EUR berechnet wird, würde der Verkäufer bei einem Veräußerungswert von 350.000 EUR eine Steuer von 8.375 EUR zahlen. Bei einem Veräußerungswert von 500.000 EUR wären es hingegen 45.500 EUR. Die Steuerbelastung würde somit den Gewinn des Verkäufers übersteigen, sodass dieser infolge der Steuerzahlung tatsächlich einen Verlust erleiden würde.

Einer von zwei Gesellschaftern kann seinen Geschäftsanteil an einer d.o.o. nicht auf dem Markt verkaufen, weil der andere Gesellschafter die nach dem Gesellschaftsvertrag erforderliche Zustimmung verweigert. Der Verkäufer ist daher gezwungen, seinen Geschäftsanteil zu einem niedrigeren Preis an den anderen Gesellschafter zu verkaufen; als Alternative bliebe ihm lediglich der gerichtliche Austritt aus der Gesellschaft. Der Anschaffungswert des Geschäftsanteils betrug 50.000 EUR, sein Marktwert 150.000 EUR und der tatsächliche Verkaufspreis 90.000 EUR. Der Steuersatz beträgt 25 %, die pauschal anerkannten Anschaffungs- und Veräußerungskosten belaufen sich auf 1 %. Unter diesen Annahmen würde die Steuer bei Zugrundelegung des tatsächlichen Verkaufspreises 9.650 EUR betragen, bei Zugrundelegung des ermittelten vergleichbaren Marktpreises hingegen 24.500 EUR. Der effektive Steuersatz des Verkäufers auf die Differenz zwischen dem für den Erwerb des Geschäftsanteils gezahlten Betrag und dem für dessen Verkauf erhaltenen Betrag läge somit bei 61,25 % – und nicht bei 25 %.

Der Verkäufer ist alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer einer Gesellschaft. Er möchte einen strategischen Partner gewinnen, der mit seinem Know-how, seinen Geschäftsverbindungen und seinem Zugang zu neuen Märkten einen erheblichen Mehrwert für die Gesellschaft schaffen würde. Daher entscheidet er sich, diesem einen Geschäftsanteil von 10 % zum Nominalwert von 10.000 EUR zu verkaufen. Anstatt diesen Einstieg lediglich als unternehmerische Entscheidung auf Grundlage des vertraglich vereinbarten Wertes zu behandeln, stellt die FURS gemäß Artikel 99 ZDoh-2 fest, dass der Marktwert des zehnprozentigen Geschäftsanteils 80.000 EUR beträgt, und setzt auf dieser Grundlage eine Steuer fest, obwohl der Verkäufer tatsächlich überhaupt keinen Gewinn erzielt hat. Bei einem Anschaffungswert von 10.000 EUR, einer Haltedauer von drei Jahren und damit einem Steuersatz von 25 % sowie pauschal anerkannten Kosten von 1 % müsste der Verkäufer 17.275 EUR Steuer zahlen, obwohl er mit dem Verkauf des Geschäftsanteils nichts verdient hat.

Diese gesetzliche Regelung beschränkt die unternehmerische Autonomie und rationale Entscheidungsfindung in unverhältnismäßiger Weise, verzerrt Marktsignale und verringert die Marktliquidität. Besonders ausgeprägt ist dieser Effekt bei kurzen Haltedauern, für die höhere Steuersätze gelten, sowie bei erzwungenen oder kurzfristigen Verkäufen, bei denen die Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Preis und dem Marktwert auf tatsächlichen marktbedingten oder rechtlichen Beschränkungen beruht.

Was können Sie tun?

Die FURS geht bei der Ermittlung von Kapitalgewinnen in der Regel relativ strikt vor. Steuerpflichtige können die Feststellung des sogenannten vergleichbaren Marktpreises in der Praxis vor allem durch die Vorlage geeigneter Wertgutachten beeinflussen, aus denen hervorgeht, dass der vergleichbare Marktpreis niedriger ist als der von der FURS angenommene Wert. Deutlich weniger oder gar kein Spielraum besteht hingegen für das Argument, dass aufgrund rechtlicher, vertraglicher oder sonstiger tatsächlicher Beschränkungen beziehungsweise aufgrund des Zwecks der Transaktion objektiv kein höherer Preis hätte erzielt werden können und deshalb der vertraglich vereinbarte Preis zugrunde zu legen sei. Anders ausgedrückt: In solchen Verfahren lässt sich in der Regel eher eine Herabsetzung des geschätzten Marktwertes des Kapitals erreichen; wesentlich schwieriger ist es hingegen, die Anerkennung des tatsächlich vereinbarten niedrigeren Verkaufspreises durchzusetzen.

Unter der derzeit geltenden Rechtslage ist daher bei der Strukturierung und Entscheidung über Transaktionen besondere Vorsicht und Umsicht erforderlich. Bestimmte Transaktionen – etwa der Einstieg strategischer Partner oder der Austritt von Gesellschaftern – sollten gegebenenfalls anders strukturiert werden. Andere Transaktionen sollten bereits im Vorfeld durch geeignete Nachweise über die vergleichbaren Marktwerte, insbesondere durch Wertgutachten, abgesichert werden. Diese sollten den Marktwert des Kapitals ausführlich und überzeugend begründen, falls dieser in einem Verfahren nachgewiesen werden muss.

Besonders hervorzuheben ist, dass auch unentgeltliche Kapitalübertragungen der Besteuerung von Kapitalgewinnen unterliegen (Artikel 94 ZDoh-2). Auch in diesen Fällen wird für steuerliche Zwecke der sogenannte vergleichbare Marktwert des Kapitals zum Zeitpunkt der Veräußerung ermittelt. Dies bedeutet, dass der Schenker verpflichtet sein kann, auf die Differenz zwischen dem Wert des Kapitals bei dessen Erwerb und seinem Marktwert zum Zeitpunkt der Übertragung Einkommensteuer auf den Kapitalgewinn zu zahlen, obwohl er für die Übertragung keinerlei Gegenleistung erhalten hat.

Eine Vermeidung der sofortigen Besteuerung bei unentgeltlichen Rechtsgeschäften, die grundsätzlich steuerpflichtig wären, ist nur durch die Geltendmachung eines Steueraufschubs unter den Voraussetzungen des Artikels 100 ZDoh-2 möglich. Dies kommt beispielsweise bei der Schenkung von Kapital an den Ehegatten oder ein Kind in Betracht, wobei der Steueraufschub rechtzeitig bei der Steuerbehörde angemeldet werden muss. Wird der Aufschub rechtzeitig und ordnungsgemäß angemeldet, wird bei der Übertragung keine Steuer festgesetzt. Die steuerliche Behandlung wird vielmehr auf den Zeitpunkt der nächsten steuerpflichtigen Veräußerung verschoben.

In Erwartung von Änderungen

Die Regelung des Artikels 99 ZDoh-2 ist im Hinblick auf den aus Artikel 14 der slowenischen Verfassung abgeleiteten Grundsatz der Steuergerechtigkeit problematisch, da bei der Besteuerung nicht der tatsächlich erzielte Gewinn und damit auch nicht die reale Steigerung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Veräußerers berücksichtigt wird. Aus diesem Grund haben wir beim Obersten Gerichtshof der Republik Slowenien auf Grundlage des Beschlusses über die Zulassung der Revision X DoR 94/2025 Revision eingelegt. Darin machen wir geltend, dass die betreffende Bestimmung wegen ihrer Verfassungswidrigkeit aufgehoben werden müsse.

Nach unserer Auffassung sprechen gewichtige, auch rechtsvergleichende Argumente für die Verfassungswidrigkeit der Regelung. Weder das deutsche noch das österreichische Recht, auf die sich das ZDoh-2 beruft, sehen eine derartige Besteuerung von Kapitalgewinnen vor. Positiv ist zugleich, dass vor dem Obersten Gerichtshof der Republik Slowenien ein weiteres Revisionsverfahren anhängig ist, das sich mit einer ähnlichen Frage befasst: ob Einkommensteuer auf Kapitalgewinne auch dann zu entrichten ist, wenn das Kapital verschenkt wird (X DoR 36/2025-6).

Bis zu den Entscheidungen in diesen Verfahren bleiben eine sorgfältige und durchdachte Strukturierung von Transaktionen sowie die Nutzung aller rechtlich zulässigen Möglichkeiten und Verfahren zur Verringerung steuerlicher Risiken und Belastungen von entscheidender Bedeutung.